Ya sea que esté solicitando una hipoteca para comprar una casa, refinanciando un préstamo existente o vendiendo una casa a un comprador que no es de contado, la tasación de la casa es una parte importante de la transacción.
Si usted es un comprador, propietario o vendedor, querrá entender cómo funciona el proceso de tasación y cómo los tasadores determinan el valor de una vivienda.
La tasación media de una vivienda cuesta entre 300 y 450 dólares, que suele pagar el comprador.
Puntos clave de una tasación
Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda y es necesaria cuando se trata de una hipoteca en la compra, refinanciación o venta de una propiedad.
Un tasador cualificado prepara un informe basado en una inspección in situ, la investigación de ventas y compras recientes de propiedades similares, las tendencias actuales del mercado y detalles como el tamaño, el estado, la distribución y las comodidades de la vivienda.
La tasa de tasación suele ser pagada por el prestatario. Media de 300 a 450 dólares. Si la tasación es inferior a lo previsto, la operación puede retrasarse o cancelarse.
¿Qué es la tasación de una vivienda?
Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una vivienda. Las tasaciones se utilizan casi siempre en las transacciones residenciales y también son comunes en las transacciones de refinanciación.
En las operaciones de venta, las tasaciones se utilizan para determinar si el estado, la ubicación y las características de la vivienda hacen que el precio del contrato sea adecuado. En las operaciones de refinanciación, la tasación permite al prestamista asegurarse de que no está prestando al prestatario más dinero del que vale la vivienda.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, recepción de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de ellas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).
Tenga en cuenta que las tasaciones de viviendas también pueden estar sujetas a sesgos. Si cree que su vivienda está injustamente infravalorada, litigue contra ella.
Los prestamistas quieren asegurarse de que los propietarios no pidan demasiados préstamos, porque la casa es la garantía de una hipoteca. Si el prestatario incumple la hipoteca y tiene que recurrir a la ejecución hipotecaria, el prestamista venderá la casa para recuperar el dinero que le ha prestado. La tasación ayuda a proteger al banco de prestar más de lo que podría recuperar en el peor de los casos.
Lo que hay que saber sobre la tasación de viviendas
Dado que las tasaciones protegen principalmente los intereses del prestamista, éste suele solicitar una tasación. El prestatario suele pagar una comisión.
Una tasación suele costar varios cientos de dólares, pero los honorarios varían según el tamaño y el estado de la propiedad y el nivel de detalle requerido.
Un tasador cualificado debe tener licencia o estar cualificado en los 50 estados y estar familiarizado con el área local. La normativa federal exige que los tasadores sean imparciales y no tengan un interés directo o indirecto en la transacción.
¿Qué busca un tasador de una casa?
El valor estimado de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y las tendencias actuales del mercado.
Las comodidades de la vivienda, como el número de dormitorios y baños, la funcionalidad de la distribución y el tamaño de la casa también son factores importantes.
El tasador debe realizar una inspección visual completa del interior y el exterior y registrar cualquier condición que pueda afectar al valor de la propiedad, incluidas las reparaciones necesarias.
¿Qué incluye el informe de evaluación?
La mayoría de los tasadores utilizan el Informe Uniforme de Tasación Residencial de Fannie Mae para las viviendas unifamiliares.
En este informe se pide al tasador que describa el interior y el exterior del inmueble, así como el barrio. En el informe se pregunta por las ventas y los precios de compra comparables en el barrio.
El tasador también proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad basándose en las observaciones.
- Plano de la ubicación del inmueble que se está valorando y ejemplos de ventas y compras similares.
- Croquis del exterior del edificio
- Una explicación de cómo se ha calculado la superficie
- Fotografías de la parte delantera, trasera y de la calle de la casa.
- Fotografías del exterior de la fachada de cada propiedad comparable utilizada.
- Cualquier otra información pertinente, como datos de ventas en el mercado, registros públicos de la propiedad, registros fiscales públicos, etc., utilizada para determinar el valor justo de mercado de la propiedad.
Los pagos del Seguro Hipotecario Privado (PMI) son necesarios si el valor de tasación de la propiedad residencial se reduce al 20% o menos al refinanciar una hipoteca.
Lo que los compradores de vivienda deben saber sobre las valoraciones
Cuando se compra una casa y se firma un contrato, la tasación es uno de los primeros pasos en el proceso de cierre. Si la tasación es igual o mayor que el precio del contrato, la operación seguirá su curso. Si la valoración es inferior al precio del contrato, puede retrasar o frustrar la transacción.
Lo más probable es que ni tú ni el vendedor queráis que el acuerdo fracase. Como comprador, tiene la ventaja de que una valoración más baja puede utilizarse como herramienta de negociación para convencer al vendedor de que baje el precio. Los bancos no le prestarán a usted ni a ningún otro comprador potencial más que el valor de la casa.
¿Qué puede fallar en la valoración de una vivienda?
Las tasaciones pueden ayudar a evitar que los compradores paguen de más por una casa, pero los vendedores pueden pensar que una tasación baja es inexacta y no querer bajar el precio.
Si una tasación deficiente le impide comprar o vender su casa, considere la posibilidad de recurrir a otro tasador y obtener una segunda opinión. Los tasadores pueden cometer errores o tener información incompleta, y las tasaciones pueden ser sesgadas.
También puede intentar presentar al evaluador inicial argumentos fácticos para una evaluación más alta. Un caso convincente puede llevar a una valoración revisada.
Lo que los vendedores deben saber sobre las valoraciones
Como vendedor, una tasación baja significa que puede tener que bajar el precio de su casa para venderla. En este caso, encontrar un comprador en efectivo que no esté supeditado a una tasación es poco probable que funcione. En este caso, puede encontrarse al borde de un precipicio.
En este caso, hay que contratar un «seguro de responsabilidad civil». Si cree que el valor de su casa se ha reducido por una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto cercanas, puede convencer al tasador de que su casa vale más. Esto puede funcionar, especialmente si la casa está en mucho mejor estado que esas propiedades.
Conseguir una tasación es un paso necesario para la transferencia del patrimonio.
Si está refinanciando una hipoteca convencional, es posible que no pueda refinanciar con una tasación más baja. Para que se apruebe el préstamo, la tasación de la vivienda debe ser igual o superior al importe que desea refinanciar.
Si su hipoteca actual es de la FHA, puede refinanciar sin necesidad de una tasación a través del programa FHA Streamline (la mejor opción para los propietarios de viviendas bajo el agua).
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE LA TASACIÓN DE CASAS
¿Cuánto tiempo dura la tasación de una vivienda?
Por término medio, un tasador tarda entre 7 y 10 días en visitar la propiedad, realizar un estudio, preparar y entregar un informe de tasación.
El tasador visita el inmueble y dedica entre una y dos horas a inspeccionar el interior y el exterior, medir la superficie y evaluar las características y comodidades de la vivienda.
Además, pueden comparar la vivienda con otras similares (llamadas «comps») que se hayan vendido recientemente.
Tras realizar la inspección física y verificar las comparaciones, el tasador prepara un informe de tasación. El tiempo necesario para todo el proceso depende de la complejidad de la tasación y de la carga de trabajo u horario del tasador.
¿Cuánto cuesta una evaluación residencial?
Las evaluaciones residenciales suelen costar entre 300 y 450 dólares.
La ubicación, el tamaño y el estado de la vivienda afectarán al coste. Los tasadores pueden trabajar con una tarifa fija o por horas.
Si un tasador espera que se le pague un porcentaje del precio de la vivienda, esto indica un comportamiento poco ético y debe evitarse.
¿Qué ocurre después de la evaluación?
Si todo va bien, la tasación se archivará en un montón de papeles y el proceso de cierre seguirá adelante.
El siguiente paso es la tasación de la hipoteca. El suscriptor revisa todo el expediente del préstamo para asegurarse de que todo está en orden y de que se han presentado todos los documentos necesarios.
A continuación, el suscriptor evalúa los riesgos asociados al préstamo y lo rechaza o lo aprueba en función de toda la información presentada.
¿Qué factores reducen la valoración de una vivienda?
La ubicación de la casa es lo que más influye en la valoración. Si la casa está en una zona no deseada o cerca de un vertedero, líneas eléctricas o una calle muy transitada, su valor se verá afectado. Si está en una calle limpia y bien mantenida y cerca (pero no demasiado) de un buen supermercado, su valor será mayor.
Aunque no es posible cambiar la ubicación de una propiedad, sí es posible influir positivamente en otros elementos de la valoración de una casa. Por ejemplo, puedes pulir el exterior de la casa, mantenerla limpia y ordenada, y ocuparte de pequeñas reparaciones, problemas estéticos y mantenimiento rutinario.
En teoría, una casa desordenada no debería afectar en lo más mínimo a la valoración de una casa. Sin embargo, los tasadores también son seres humanos. El desorden y el polvo pueden afectarles inconscientemente.
Conclusión sobre la tasación de viviendas
Si todo va bien, la tasación de la vivienda no es más que una casilla en la lista de comprobación del cierre. Si el valor de tasación es inferior al previsto, la transacción puede retrasarse o incluso cancelarse.
Ya sea para comprar, vender o refinanciar una vivienda, tener un conocimiento básico de cómo funciona el proceso de tasación sólo puede ser beneficioso, especialmente si es la primera vez que compra una vivienda.
